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胡志刚从金融视角看房地产

　　在日前举行的2011年房地产市场发展与建筑节能高层研讨会上，中国房地产研究会副会长胡志刚作了题为《从金融视角看房地产》的报告。

　　自2010年4月以来，房地产调控政策逐渐收紧，但调控结果仍然是量小价不跌。据统计，自2003年以来，中央一共出台房地产调控政策40多项，但实施效果不容乐观。

　　从宏观经济的角度来看，随着CPI（消费者物价指数）的不断上升，通货膨胀的风险越来越大。为应对全球经济危机而实行的经济刺激政策加剧了通货膨胀，为抑制通货膨胀而出台的稳健的货币政策又会引发滞涨。全社会都在静观，房地产调控政策能否落到实处？房价会不会降低？调控政策将如何完善？

　　货币“蜜”变“水”

　　流入市场的货币超量会造成物价上涨，甚至造成通货膨胀。此时，流动性货币对经济已失去促进作用，就像往蜜里不断兑水。

　　从M2(广义货币)来看，去年我国是世界上货币发行量最大的国家，新增货币10.38万亿元。我国发行的M2是美国的1.2倍，而美国的GDP（国内生产总值）却是我国的2.3倍。在这个过程中，货币也开始逐渐由“蜜”变成了“水”。

　　从新增贷款来看，2000年~2010年，我国新增贷款从1.33万亿元上升至7.95万亿元，增加了6.62万亿元。在投资驱动型增长模式一时无法改变的情况下，即使现在央行频繁加息，货币流动性过剩的问题也无法彻底解决。

　　此外，随着国际资本的大量涌入，我国的外汇储备规模不断扩大。央行4月14日公布的数据显示，我国的外汇储备数量已突破3万亿美元，稳居全球首位，超出日本近2倍。

　　房地产泡沫未消失

　　当通货膨胀影响到房地产行业时，房价就会出现更多的泡沫。即使今年中央出台了史上力度最大的房地产调控政策，房价泡沫也没有明显减少。首先，信贷涨幅过大，房地产上游产品价格上涨，成本推高了房价。其次，土地供应紧张，高地价导致高房价。再其次，房地产投机行为仍然存在。

　　总的来说，房价居高不下的主要原因是通货膨胀，而城市化进程的推动、土地政策的不合理、全民炒房、房地产开发门槛高等因素也助推了房价的疯狂上涨。不仅如此，在土地指标有限的情况下，大规模的保障性住房建设将进一步压缩商品房用地空间。

　　中央的房价调控思路是：先使房价稳定或略降，然后通过居民收入的增长逐步适应目前的高房价。事实上，在货币泛滥的情况下，居民收入增长将导致消费快速增长，这种设想根本不可能实现。

　　滞涨苗头初现

　　近日，温家宝总理指出，我国的企业目前面临两大困难：一是原材料价格上涨，二是成本推动。他强调，企业今年要准备好克服困难。最新数据显示，拉动我国经济的“马车”今年都在减速，这表明我国的经济发展已经开始减速，通货膨胀之“虎”与滞涨之“狼”已开始同时挡道。

　　针对上述问题，可以通过增加市场供应稳定物价。国家发改委等部门近期密集约谈企业，用行政手段干预企业定价，而正确的做法应该是增加供应，回收货币，对冲通货膨胀。

　　房地产调控堵转疏

　　从2003年开始进行房地产调控起，房价屡屡反弹，形成了一个“高压舱”，政府、开发商、银行、老百姓都处在这样的高压环境中。

　　从目前的房地产市场形势来看，一方面，调控应该由堵转向疏。由于中央对民生的关注度越来越高，控制房价的决心非常大，一线城市的房价如果不下降，下一步可能出台更严厉的调控政策，如扩大限购范围、扩大房产税征收范围等。另一方面，调控可能由堵转向疏。由于滞涨的苗头已经出现，调控将面临通货膨胀、滞涨双重干扰。从目前企业面临生产困境的情况来看，调控可能在某个时间点变“软”，即由堵转向疏。